"Новая Тура": кабальные условия для предпринимателей

03.03.2013

Т А Т Ю Р И Н Ф О Р М

Республика Татарстан, 420111, г. Казань, ул. К. Маркса, д. 29/14

Правовое заключение

Для дачи заключения предоставлены:
Договор аренды нежилого торгового помещения в павильоне "А" Технополиса "Новая Тура" № 1-49  от 22.02.2013 года (далее по тексту - Договор);
Предварительный договор аренды торговой точки в павильоне "В" № 246/2013 от  11.01.2013 года (далее по тексту - Предварительный Договор №1);
Предварительный договор аренды нежилого помещения 760 от  18.12.2012 года (далее по тексту - Предварительный Договор №2);

Цель заключения: провести правовую оценку Договора на предмет соответствия интересам Субарендатора и действующему законодательству.

Данные заключения:

Раздел I Замечания к Договору
1. Пункт 2.5. Договора предусматривает обязанность арендодателя передать  Помещение не позднее 01 марта 2013 года. Конструкция договора предполагает ответственность Арендатора за нарушение любого обязательства, предусмотренного договором, при этом ответственность Арендодателя в договоре отсутствует. В частности ответственность не предусмотрена за нарушение обязанности, предусмотренной п.2.5. Договора.

2. Согласно пункта 3.4.10. Договора Арендатор  за свой счет несет общие расходы по зданию.
В соответствии с пунктом 4.1.8. Договора Арендатор обязуется возмещать только те услуги и связанные с ними затраты Арендодателя, которыми он пользовался в Помещении.
Согласно положениям пункта 4.1.1. Договора Арендатор уплачивает арендную плату по следующей формуле: арендная ставка х коэффициент, учитывающий ценность объекта.
Как следует из пункта 4.1.2. Договора размер арендной ставки определяется  в соответствии с графиком платежей.
Согласно пункта 4.1.4. Договора коэффициент, учитывающий ценность объекта, рассчитывается Арендодателем из расчета  рыночной конъюнктуры, а так же учитывает размер операционных и коммунальных расходов.
В приложении №2 к Договору приводится таблица с графой арендная плата с примечанием, определяющим размер коэффициента (на срок до 1 апреля 2013 года).
Анализ приведенных норм позволяет сделать ряд выводов. Из содержания условий Договора тяжело определить какую сумму Арендатор обязуется выплачивать Арендодателю по представленному договору.
В частности, остается неясным следующее обстоятельство: "сумма, определенная в таблице, является  арендной платой либо арендной ставкой?". С одной стороны, в пункте 4.1.2.  Договора указано, что в графике определяется размер арендной ставки, с другой стороны, графа именуется "Арендная плата".
Однозначного вывода также не следует о том, включены ли коммунальные и иные расходы в сумму арендной платы, путем увеличения арендной ставки на коэффициент (который согласно пункта 4.1.4. Договора должен учитывать размер операционных и коммунальных расходов). Кроме того, остается неясным, почему нельзя установить  размер коэффициента заранее на весь период действия договора. Обозначенные выше условия договора вводят в заблуждение Арендатора и предоставляют Арендодателю право регулярно увеличивать размер арендной платы, применяя толкование Договора в свою пользу.
Более того, как следует из таблицы, приведенной в  приложении №2 к Договору, размер арендной платы составляет 30 000 рублей (при этом, если указанный размер подлежит увеличению на коэффициент, который до 1 марта 2013 года равен 1.2., размер арендной платы составляет 36 000 рублей). Между тем, руководство Арендодателя заявило Арендаторам, что размер арендной платы составит фиксированную сумму - 15 000 рублей, чем привлекало новых предпринимателей, а также служило стимулом заключения предварительных договоров (в которых, как в Предварительном договоре №2, не указан размер арендной платы по основному договору). Указанное обещание, естественно, не было выражено в письменной форме, однако данное обстоятельство подтверждается многочисленными источниками СМИ:
http://www.business-gazeta.ru/text/74275/:
"Сегодня в технополисе "Новая Тура", наконец, были озвучены арендные ставки за ячейку для предпринимателей. Руководство оператора технополиса ООО «Азинт-кэпитал» сообщило на встрече с активом профсоюзов предпринимателей "Новой Туры", что с 15 февраля устанавливается стартовая арендная плата в размере 15 тыс. рублей за торговую ячейку площадью 20 кв. метров".
Аналогичные сведения содержатся, в том числе, на следующих источниках:
http://kazan.ru/news/16185;
http://zelenodolsk.bezformata.ru/listnews/predprinimatelej-novoj-turi/9261381;
http://profrt.ru/archives/6289;
http://www.kommersant.ru/doc/2021104.
Резюмируя сказанное выше, обозначенные условия договора вводят в заблуждение Арендатора и предоставляют Арендодателю право регулярно увеличивать размер арендной платы, применяя толкование Договора в свою пользу.

3. Согласно пункта 4.2.2. Договора при одностороннем расторжении договора Арендодатель  возвращает обеспечительный  платеж в течение 60 дней, что является явно завышенным сроком и направлен на предоставление Арендодателю периода времени, в течение которого последний вправе безвозмездно пользоваться чужими денежными средствами и получать за счет этого прибыль.

4. В Договоре аренды, за неисполнение Арендатором своих обязательств, установлена неустойка в размере: 5% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки, а в случае просрочки более чем на 10 дней — 10% от неоплаченной суммы за каждый день (п.5.3 Договора).
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств, требованиями закона и иных нормативных правовых актов.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации:
«Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков».
Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации: «Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку».
Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 N 17:
«В другом случае комитет по управлению имуществом города обратился в арбитражный суд с иском к товариществу с ограниченной ответственностью о взыскании 14 млн. рублей недоимки по арендной плате и 102 млн. рублей пени.
Исковые требования комитета арбитражный суд удовлетворил в полном объеме.
Апелляционная инстанция решение суда первой инстанции оставила без изменения.
Кассационная инстанция решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции отменила и дело передала на новое рассмотрение.
Одним из оснований отмены судебных актов явилось то, что суд, возлагая на ответчика обязанность уплатить пени в установленном в договоре размере - 10 процентов за каждый из первых десяти дней просрочки и 20 процентов за каждый последующий день, - не обсудил в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации вопрос о возможности уменьшения договорной неустойки, несмотря на ее явную несоразмерность последствиям нарушения обязательства.»
Материалы судебной практики утверждают, что размер неустойки должен соответствовать последствиям неисполнения обязательств одной из сторон. Постановлением ФАС Московского округа от 06.08.2012 по делу N А41-2109/12, размер неустойки в размере 0,05% в день был признан несоразмерным:
«Пунктом 5.2 договора аренды земельного участка N 108-09 от 22 сентября 2009 года предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по настоящему договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
В пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 81 от 22 декабря 2011 года "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.
Судебные инстанции, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ обстоятельства дела, представленные доказательства, установив, что исходя из расчета истца пени начислены в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки, что составляет 18,25% годовых, двукратная учетная ставка Банка России в указанный период ставила 16% годовых; ставка 16% годовых составляет 87,67% от ставки 18,25% годовых (18,25% - 100%, 16% - 87,67%) и, следовательно, разница в сумме пени составляет 12,33% от взыскиваемой суммы (100% - 87,67%), в связи с чем сумма пени при расчете 16% годовых составляет 1 755 563,88 руб. (2 002 468,22 - 12,33%), обоснованно уменьшили неустойку до 1 755 563,88 руб».
Согласно пункта 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации":
"Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения".
Таким образом, Пленум ВАС РФ определил, что при определении размера неустойки суды могут исходить из двукратной учетной ставки Банка России.
Согласно Указания Банка России от 13.09.2012 N 2873-У "О размере ставки рефинансирования Банка России":
"1. В соответствии с решением Совета директоров Банка России (протокол заседания Совета директоров Банка России от 13 сентября 2012 года N 17) начиная с 14 сентября 2012 года ставка рефинансирования Банка России устанавливается в размере 8,25 процента годовых".
Как следует из приведенной нормы, размер ставки рефинансирования Банка России в настоящее время составляет 8,25 % в год, следовательно, двукратная ставка составит 16, 5 %, т.е. 0, 045% в день. Предусмотренные Договором размеры неустоек 5% и 10 % превышают двукратную ставку более чем  в 110 и 220 раз соответственно.
В другом примере из практики, суд снизил размер неустойки, рассчитанной исходя из условий Договора (0.3% за каждый день), в десять раз, руководствуясь статьей 333 ГК РФ, т.е установил ее в размере 0,03% (Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 07.12.2009 по делу N А45-23363/2009).
В силу пункта 2 Определения Конституционного Суда РФ от 21.12.2000 N 263-О: « Статьей 330 ГК Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Согласно части первой статьи 333 ГК Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки...»
Определение Конституционного суда разъясняет цели применения статьи 333 ГК РФ и случаи, в которых необходимо снизить неустойку. В связи с этим Определением, у судов возникла единая позиция в отношении договорной неустойки за неисполнение обязательств Арендатором перед Арендодателем. Позиция заключается в том, что последствия неисполнения Арендатором своих обязательств по уплате арендных платежей несоразмерны с неустойкой, превышающей двойную ставку рефинансирования установленную Центральным банком Российской Федерации на момент возникновения просрочки. (Постановление ФАС Западно - Сибирского округа от 08.04.2010 по делу N А45-23363/2009, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.06.2012 по делу N А78-5467/2011, Определение ВАС РФ от 21.12.2012 N ВАС-16361/12 по делу N А55-18245/2011, Определение ВАС РФ от 26.10.2011 N ВАС-13428/11 по делу N А51-19703/2010, Определение ВАС РФ от 09.09.2010 N ВАС-12074/10 по делу N А06-3532/2009).
В связи с этим, наличие в договоре аренды условия о неустойке, превышающей 0,05% за каждый день просрочки, нарушает права и законные интересы Арендаторов.

5. В соответствии с пунктом 5.1. Договора установлена ответственность Арендатора за  нарушение сроков возврата помещения Арендодателю в размере 10 % в день за каждый день просрочки.
Согласно ст. 622 ГК РФ:
"При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором".
Как следует из представленной нормы, в случае нарушения сроков возврата помещения арендодатель вправе потребовать  внесения арендной платы за время просрочки. Помимо арендной платы договором установлена ответственность  Арендатора в размере 10% в день, что (при наличии в месяце 30 дней) составляет тройной размер арендной платы в качестве неустойки. Таким образом, в случае задержки возврата Помещения Арендатор обязан выплачивать арендную плату в размере 400 %, следовательно, норма Договора явно направлена не на защиту прав Продавца, а на его обогащение. Указанная цифра, в данном случае, несоразмерна  последствиям нарушения обязательств и подлежит уменьшению.
Судебная практика также исходит из того, что неустойка за нарушение срока возврата помещений должна быть соразмерной последствиям нарушения обязательств.
Так, согласно Постановления ФАС Московского округа от 22.09.2011 по делу N А40-138709/10-77-477:
"...Общество с ограниченной ответственностью "Стимул Групп" обратилось в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу "Алкатель-Лусент" о взыскании арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после расторжения договора в размере 22 213 086 руб. 21 коп. за период с 2.11.2009 по 30.11.2009, штрафных санкций за просрочку возврата помещений в размере 44 426 172 руб. 42 коп., неустойки за просрочку уплаты задолженности в размере 2 221 308 руб. 62 коп., неустойки за просрочку уплаты штрафных санкций в размере 4 442 617 руб. 24 коп.
Исковые требования основаны на ст. 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы расторжением договора аренды 1.11.2009, несвоевременным возвратом арендованных помещений, за что договором предусмотрена штрафная санкция, неустойка за просрочку уплаты задолженности, а также за просрочку уплаты штрафных санкций.
В случае несвоевременного возврата арендованного имущества арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. За несвоевременный возврат арендованного имущества договором может быть предусмотрена неустойка.
Проверив расчеты истца по предъявленным требованиям, арбитражный суд первой инстанции признал их обоснованными и подтвержденными материалами дела. За нарушение срока возврата помещений суд снизил неустойку на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации как явно несоразмерную последствиям нарушения обязательств.
С учетом изложенных обстоятельств постановление апелляционной инстанции отменяется с оставлением в силе решения суда..."

6. Пункты 5.2.,  5.4.,  5.5., 5.6., 9.4 Договора, в которых установлена неустойка за нарушение Арендатором условий Договора, направлены не на защиту Арендодателя от нарушения Арендатором своих обязательств, а на получение несоразмерного дохода
Как следует из смысла ст.333 ГК РФ, неустойка должна обеспечить возможность восстановить нарушенное право. Следовательно указанные выше нормы нарушает правовую природу такого института как неустойка, направлены исключительно на обогащение Арендодателя и ущемляют интересы Арендатора.

7. Пункт 6.1. Договора устанавливает право Арендодателя на односторонний отказ от Договора.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ:
"По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора".
Таким образом, в качестве обоснованных причин, позволяющих Арендодателю расторгнуть Договор, указаны четыре причины, перечисленные в ст. 619 ГК РФ. Принцип свободы договора предоставляет сторонам право согласовать иные основания для одностороннего расторжения договора. Между тем, в данном случае речь идет не о свободе договора, а о навязывании условий, так как фактически представленный  договор является договором присоединения, когда Арендатор не вправе влиять на его условия. С учетом изложенного п. 6.1. Договора в представленной редакции ущемляет права Арендатора, так как предусматривает следующие условия, не согласующиеся со ст.619 ГК.
а) Пункт 6.1.2. Договора устанавливает право Арендодателя отказаться от договора  в случае, когда Арендатор 2 раза в течение календарного года  не выплачивает арендную плату. В свою очередь, закон предоставляет такое право в случае, когда арендатор не вносит арендную плату  более двух раз подряд, т.е. на протяжении трех непрерывных месяцев.
б)  Пункты 6.1.3. и 6.1.4. предоставляют право на односторонний отказ Арендодателя в случае одноразовой просрочки Арендатором сроков оплаты арендной платы либо нарушения сроков внесения иных платежей два раза в течение года, что также не согласуется со ст.619 по причинам указанным выше (пп. а п.7 раздела I настоящего заключения).
в) Пункты 6.1.5.-6.1.7., 6.1.9.-6.1.11. Договора предоставляют право Арендодателю  отказаться от Договора по основаниям, не предусмотренным ГК РФ.

8. Пункт 7.1. Договора содержит условие о договорной подсудности, в соответствии с которым все споры между сторонами подлежат рассмотрению  в Третейском суде. Учитывая, что указанное условие содержится в договоре, являющимся типовым договором Арендодателя, к которому фактически присоединяется Арендатор (не обладая реальной возможность повлиять на его содержание), такое условие нарушает права и законные интересы Арендатора, в том числе право на судебное разбирательство в соответствии со ст.4 АПК РФ.
Согласно п.3 ст. 5 Федерального закона от 24.07.2002 N 102-ФЗ "О третейских судах в Российской Федерации":
"3. Третейское соглашение о разрешении спора по договору, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом (договор присоединения), действительно, если такое соглашение заключено после возникновения оснований для предъявления иска и если иное не предусмотрено федеральным законом".
Таким образом, пункт 7.1. Договора ущемляет права Арендатора и подлежит исключению. В случае же наличия у сторон воли на рассмотрение спора в третейском суде, последние вправе заключить третейское соглашение после возникновения оснований для предъявления иска.

9. Согласно ст. 10.3.  Договора односторонний отказ от Договора не допускается, за исключением случаев, предусмотренных Договором. Как было указано выше, пункт 6.1. Договора содержит перечень оснований для одностороннего отказа от Договора Арендодателем (11 оснований). Между тем, право на односторонний отказ от Договора для  Арендатора не предусмотрено, что нарушает баланс интересов.

Раздел II Замечания к  Предварительному договору №1
1.Как следует из преамбулы Предварительного договора №1, именуемой "Термины и определения", площадь Помещения является ориентировочной. В связи с указанным, необходимо установить правило, согласно которого площадь Помещения после завершения строительства павильона, не может отличаться от ориентировочной более, чем на  ___ кв. м.

2. Пункт 1.4. Предварительного договора №1 устанавливает, что Основной договор аренды стороны обязуются заключить не позднее 30 рабочих дней с даты уведомления Субарендатора Арендодателем о государственной регистрации права собственности на Объект.
Как следует из положения статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. В пункте 1.4. осуществляется привязка срока к определенным обстоятельствам,  которые связаны с вероятностью ненаступления таких событий (вследствие отказа в государственной регистрации, в разрешении на ввод в эксплуатацию либо из-за того, что потенциальный арендодатель вообще не подал документы на государственную регистрацию или не ввел здание в эксплуатацию), либо зависят от воли Арендодателя (направить либо ненаправлять уведомление  Субарендатору зависит полностью от воли Арендодателя). В результате срок заключения основного договора аренды не определен событием, которое должно неизбежно наступить (что не соответствует ни одному из иных способов определения срока, предусмотренных ст.190 ГК РФ), и потому считается несогласованным.

3. Пункт 2.1. Предварительного договора №1 устанавливает обязанность Субарендатора выплатить Арендодателю обеспечительный платеж в размере 80 000 рублей. Указанная сумма выполняет  две функции: во-первых, обеспечивает обязательство  Субарендатора  по заключению Основного договора, во-вторых засчитывается в счет оплаты обеспечительного взноса по Основному договору.
В соответствии с п. 2.2 Предварительного договора №1 при досрочном расторжении договора  оплаченная сумма обеспечительного платежа возвращается Субарендатору при условии, что данный возврат совершается за 30 рабочих дней до официального открытия павильона. В случае же уклонения Арендодателя от заключения Основного  договора последний лишь возвращает Субарендатору обеспечительный платеж и не несёт никакой ответственности за нарушение обязательств со своей стороны.
Перечисленные положения нарушают баланс интересов сторон в договоре и направлены на получение сверхприбыли Арендодателем. Для соблюдения баланса интересов необходимо внести следующие редакционные изменения:
а) размер обеспечительного взноса превышает размер арендной платы более, чем в два раза. Такое условие ущемляет интересы Арендатора и подлежит уменьшению;
б) в пункте 2.2. условие о возврате обеспечительного платежа: "при условии, что данный возврат совершается за 30 рабочих дней до официального открытия павильона" сформулировано некорректно. Условия договора должны быть сконструированы способом, не позволяющим его двоякое толкование. В данном случае, слово "возврат" не подлежит употреблению. В связи с указанными обстоятельствами пункт 2.2. следует изложить в следующей формулировке: "В случае одностороннего отказа Субарендатора от настоящего договора оплаченная сумма обеспечительного платежа возвращается Субарендатору при условии, что такой отказ был заявлен не менее, чем за 30 дней до официального открытия павильона. В противном случае сумма обеспечительного платежа удерживается Арендодателем в качестве штрафной неустойки". Право на односторонний отказ Субарендатора от договора следует также отдельно предусмотреть в разделе 4 Договора.
в) договор должен содержать меру ответственности для Арендодателя за уклонение от заключения Основного договора. В соответствии с действующей редакцией договора, единственным последствием для Арендодателя в данном случае является обязанность вернуть уплаченный обеспечительный платеж по истечении трех месяцев со дня открытия торговых павильонов.
г) срок возврата обеспечительного платежа Арендодателем установлен в течение 3 месяцев со дня открытия торговых павильонов. Указанный срок является необоснованно высоким и ущемляет права и законные интересы субарендатора. Более того, в случае, если павильонов планируется множество, Арендодатель может трактовать данное условие как обязанность осуществить возврат обеспечительного платежа после открытия всех павильонов.

4.Пункт 3.1.1. предусматривает формулу определения размера арендной платы, которая  помимо базовой ставки включает также коэффициент, учитывающий ценность объекта. Между тем, размер такого коэффициента не приводится в Предварительном договоре№1, что является нарушением прав Субарендатора. В договоре содержится лишь условие (пункт 3.1.4. Договора), определяющее, что такой коэффициент  рассчитывается арендодателем.

5. Пункт 3.1.5. также содержит "кабальное" условие для Субарендатора, обязывающее последнего оплатить арендную плату за неполный месяц в размере арендной платы целого месяца, т.е. даже в случае, если фактически Помещение находилось в пользовании Субарендатора 1 день.

6. Пункт 6.6. Договора содержит условие о договорной подсудности, в соответствии с которым все споры между сторонами подлежат рассмотрению  в Третейском суде. Учитывая, что указанное условие содержится в договоре, являющимся типовым договором Арендодателя, к которому фактически присоединяется Субарендатор (не обладая реальной возможность повлиять на его содержание), такое условие нарушает права и законные интересы Субарендатора, в том числе право на судебное разбирательство в соответствии со ст.4 АПК РФ.
Согласно п.3 ст. 5 Федерального закона от 24.07.2002 N 102-ФЗ "О третейских судах в Российской Федерации":
"3. Третейское соглашение о разрешении спора по договору, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом (договор присоединения), действительно, если такое соглашение заключено после возникновения оснований для предъявления иска и если иное не предусмотрено федеральным законом".
Таким образом, пункт 6.6. Договора ущемляет права Субарендатора и подлежит исключению. В случае же наличия у сторон воли на рассмотрение спора в третейском суде, последние вправе заключить третейское соглашение после возникновения оснований для предъявления иска.

Раздел III Замечания к предварительному договору №2
1.Как следует из пункта 1.3. Предварительного договора №2 объектом Основного договора аренды  является часть нежилого помещения.
В соответствии с п.3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации:
"В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным".
Согласно Постановления ФАС Поволжского округа от 16.03.2010 по делу N А55-9413/2009:
"...Суд установил, что из содержания пункта 1.1 договора аренды от 02.01.2006 следует, что передаче подлежит комната N 20 площадью 45 кв. м.
Следовательно, из данного договора невозможно установить предмет аренды - имущество, подлежащее передаче арендатору: не обозначено месторасположение арендуемой части нежилого помещения относительно иных частей комнаты N 20, отсутствуют ссылки на план арендуемого недвижимого имущества - части нежилого помещения - комнаты N 20 как приложение к договору.
Кроме того, акт приема-передачи имущества, в котором могли бы содержаться индивидуализирующие признаки арендованного недвижимого имущества, описания части нежилого помещения - комнаты N 20, между сторонами не составлялся.
Судом исследовалась выкопировка из технического паспорта на нежилые помещения, расположенные на 1-ом этаже дома, находящегося по адресу: г. Самара, Красноглинский район, поселок Управленческий, ул. Симферопольская, д. N 3. Однако из этого документа также не усматривается местоположение, конфигурация, границы, размеры арендованной части помещения в пределах площади комнаты N 20.
При таких обстоятельствах соответствует закону вывод судов о том, что сторонами не был согласован объект аренды, и в силу положений статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды от 02.01.2006 не считается заключенным, и ссылка истца на этот договор в доказательство обоснованности своих требований неправомерно...".
Аналогичные выводы содержатся в Постановлениях ФАС Поволжского округа от 24.08.2009 по делу N А55-15883/2008; ФАС Уральского округа от 06.12.2010 N Ф09-10019/10-С3 по делу N А71-2608/2010;ФАС Дальневосточного округа от 25.01.2010 N Ф03-7379/2009 по делу N А73-6056/2009.
Таким образом, с целью исключить возможность признания договора не заключенным в силу отсутствия согласованного сторонами условия о предмете договора, необходимо в качестве Приложения к Договору  предусмотреть поэтажный план с обозначенными границами Объекта аренды.

Выводы:
В соответствии с Постановлением КМ РТ от 29.08.2011 N 722 "О создании технополиса "Новая Тура":
"В целях развития экономики моногорода Зеленодольска, межрегиональных экономических связей, инфраструктуры услуг, сервиса и гостеприимства, создания новых рабочих мест, применения новых технологий логистики в сфере транспортных, складских, информационных коммуникаций, бюджетирования, интеграции деятельности образовательных учреждений и хозяйствующих субъектов в составе научно-образовательных кластеров, развития межнациональных, культурных связей и современных технологий в сфере управления персоналом, а также во исполнение поручений Президента Республики Татарстан по итогам совещания по вопросу строительства торгово-выставочного комплекса от 30.06.2011 Кабинет Министров Республики Татарстан постановляет…"
Таким образом, целями создания технополиса "Новая Тура" являются развитие  экономики моногорода Зеленодольска, межрегиональных экономических связей, инфраструктуры услуг, сервиса и гостеприимства, создания новых рабочих мест, применения новых технологий логистики в сфере транспортных, складских, информационных коммуникаций, бюджетирования, интеграции деятельности образовательных учреждений и хозяйствующих субъектов в составе научно-образовательных кластеров, развития межнациональных, культурных связей и современных технологий в сфере управления персоналом.
Представленные договоры аренды предусматривают для предпринимателей, арендующих помещения и осуществляющих торговлю в технополисе "Новая Тура",  кабальные условия, направленные на получение максимальной выгоды исключительно Арендодателем, ставят предпринимателей в тяжелое материальное состояние. Все вышеизложенное, безусловно, препятствует реализации обозначенных целей и задач создания технополиса "Новая Тура"

Заместитель директора                                                                 Камалов М.Ф.