КРИЗИСЫ РАНО ИЛИ ПОЗДНО ЗАКАНЧИВАЮТСЯ…

21.05.2020

                                 КРИЗИСЫ РАНО ИЛИ ПОЗДНО ЗАКАНЧИВАЮТСЯ…

Новые коронавирусные реалии оказались своеобразным локальным землетрясением для экономических взаимосвязей, при которых начали разрушаться налаженные в течение многих лет отношения хозяйствующих субъектов – арендаторов торговых площадей и тех, кто владеет коммерческой недвижимостью. Повсеместно закрытые торговые центры лишили заработка обе стороны. Арендная плата стала своеобразной баррикадой, которая вдруг поднялась между ними. И ситуация становится острее день ото дня.

Мы разговариваем с вице-президентом Союза рынков России, возглавляющим Союз рынков и торговых предприятий Республики Татарстан, кандидатом экономических наук  Наилем Сулеймановым.

- Наиль Наруллинович, буквально два месяца назад в интервью нашей газете вы говорили о проблемах индивидуальных предпринимателей и малого бизнеса, занятых в торговой сфере, о том, как вы решаете эти вопросы. Известна активная позиция вашей общественной организации, которая с коллегами из других регионов страны не оставляла без внимания те законопроекты и требования, что осложняли работу в этой отрасли экономики. Но ситуация изменилась настолько, что все предыдущие проблемы, не теряя своей остроты, кажутся менее актуальными…

- Кто бы в начале марте мог предполагать, что враз будет закрыто подавляющее большинство торговых предприятий? Мы оказались в новой реальности, которую практически невозможно было ни просчитать, ни спрогнозировать. Сегодня по большому счету речь идет о том, выживет ли отрасль, оправится ли после пандемии. И потому с объявлением режима повышенной готовности, принятия мер по предотвращению распространения коронавируса и выхода соответствующих распоряжений Правительства страны и руководства республики мы аргументированно обратились к властным структурам всех уровней с просьбой поддержать тех арендаторов, чьи коды экономической деятельности не вошли в списки наиболее пострадавших от пандемии. 

- Но в этом перечне отсутствует и такая сфера деятельности, как аренда и управление торговой недвижимостью?

-  Именно этот момент становится сегодня камнем преткновения. И будучи руководителем холдинговой компании, которая обеспечивает работой более полутора тысяч предпринимателей, не преувеличивая скажу, что это - катастрофа для всей отрасли, и, в первую очередь, для юридических лиц, добросовестно выполнивших Федеральный закон 271-ФЗ «О розничных рынках…» и построивших капитальные здания для рынков на кредитные денежные средства.  Возникла новая угроза, связанная с одной стороны необходимостью возвращать займы, оплачивать налоги, коммунальные платежи и другие расходы на содержание объектов торговой инфраструктуры в полном объёме, а с другой стороны резким сокращением доходов торговых центров из-за снижения покупательских возможностей населения и ухода арендаторов с рынков.

И вновь повторю: предоставив отсрочку по аренде, владельцы объектов по-прежнему должны нести обязательства по выплате налогов, содержанию зданий в исправном состоянии, а также оплате коммунальных платежей. Если для небольших помещений постоянные затраты могут быть незначительными, то для торговых центров издержки на охрану, отопление, контроль и ремонт инженерных систем весьма велики. Компании розничной торговли могут продавать свои товары онлайн, а у собственников нежилой недвижимости других доходов, кроме аренды, нет. Те меры, которые предпринимают управляющие компании по оптимизации расходов и представлению скидок арендаторам для сохранения бизнеса, не решают проблему. А ведь в торговых центрах сконцентрирована существенная часть розничного бизнеса любого региона! Требуются дополнительные, более эффективные меры государственной поддержки.

Совместно с Союзом рынков России и другими общественными организациями мы обратились к первым лицам страны с просьбой принять меры для сохранения отрасли торговых центров, которая сегодня столкнулась с объективным снижением дохода, что соответственно, отразится на жизнеобеспечении и обеспечении безопасности зданий и сооружений. Мы просили включить ТЦ в число тех, кто в  наибольшей степени пострадал в условиях ухудшения ситуации в результате пандемии COVID-19, распространить все меры поддержки в отрасли на предприятия всех размеров и форм, а не только на малые и средние предприятия, освободить торговые центры на этот период плюс один квартал от уплаты налога на имущество, земельного налога и арендной платы за землю, перенести уплату налога на прибыль и НДС и ряд других мер.

В своих обращениях мы пытаемся направить внимание властей на то, какие проблемы обрушились уже сейчас на обе стороны «баррикады» в торговой сфере, но создается впечатление, что нас просто не слышат. Ответы мы получаем, но в них нет конкретности по нашим вопросам и предложениям, только отписки с перечислением принятых мер, о которых мы и без того знаем.

Мы прекрасно осознаем, что предлагаемая мера неизбежно приведет к уменьшению доходов бюджетной системы. Вместе с тем этот негативный эффект будет иметь краткосрочный характер, всецело компенсирующийся решением иных крайне важных социальных задач.

- Вернемся к арендаторам. На днях Госдума РФ должна провести второе чтение законопроекта №953580-7. В нем есть пункт, который может кардинально изменить ситуацию на рынке коммерческой недвижимости. Он предлагает дать всем добросовестным арендаторам, у которых ежемесячные доходы с начала карантина упали более чем вполовину право расторгать договоры аренды с ТЦ в одностороннем порядке, без штрафов и с возвращением обеспечительного платежа. И сейчас копья ломаются вокруг этого проекта…

- Во всем мире, прежде чем принимать такие радикальные решения, власти запрашивают экспертизу у профильной отрасли. А тут все решили без нас. И эта ситуация напомнила мне 2006 год, когда под самый праздник, 30 декабря, был спешно принят печально известный федеральный закон 271-ФЗ «О розничных рынках…», споры вокруг которого не утихают до сих пор и об отмене которого уже заговорили в профильном федеральном министерстве. Уничтожив рынки по всей стране, опомнились и заговорили об их возрождении. Теперь та же спешка без учета мнений профессионалов…

Сейчас законодатель вторгается в основу гражданского оборота, явно отдавая предпочтение одной из сторон. Этого быть не должно. Кризис — он для всех кризис, всем тяжело. Но речь идёт о рыночных отношениях и частной собственности, а не о государственном или муниципальном имуществе. На мой взгляд, меры государственного регулирования и государственной поддержки должны быть направлены на стимулирование экономики и восстановление её пострадавших отраслей, а не на прекращение договорных отношений двух хозяйствующих субъектов. Надо помнить, что нерасторжимость арендного договора наравне с наличием фиксированной ставки аренды — это каркас рынка коммерческой недвижимости.

У палки, как говорится, два конца. И если один конец врежет по рынку коммерческой недвижимости, то второй ударит по тесно связанному с ним банковскому сектору, а также по огромному числу сервисных и других компаний, поставляющих товары и услуги собственникам и арендаторам торговых центров. Итогом будет дефолт игроков рынка и коллапс отрасли.

Новый закон, и не только на мой взгляд, приведет к перераспределению собственности: банки, которые не смогут напрямую управлять подобными ликвидами, перепродадут заложенные торговые центры, и новыми собственниками, что вернее всего, будут далеко не россияне.

К тому же расторжение договора создаст не меньше проблем, чем решит. Нужен компромисс. А он может появиться только в переговорах. Если будет принят этот закон, многие переговоры арендаторов и собственников ТЦ, которые уже завершились, начнутся заново, потому что одна из сторон получит существенный козырь. Лишь малый процент собственников и арендаторов не могут договориться, и у них на то есть свои резоны. В случае с нашей холдинговой компанией это буквально полпроцента тех, кто работал на наших площадях.

Печально сознавать, что вовлекают арендаторов и арендодателей в состояние холодной войны. А любая война — это время, когда происходят вещи и события, выходящие за рамки норм и правил. Надеюсь, это временно и законодатель найдет решение проблемы вместо нынешнего варианта, явно перекошенного в пользу арендаторов. Основная суть арендных отношений, оставаясь неизменной, должна решать задачи обеих сторон.

Нельзя делить бизнес на спасаемых и утопающих. Каждый тонущий бизнес – трагедия для людей и утрата для экономики. Равноправие и справедливость нужны всем, и бизнесу – не меньше, чем рядовым людям.

Понятно, что договоры из прошлой жизни не работают. Но любой профессиональный собственник недвижимости, как никто другой, заинтересован в том, чтобы арендатор не просто вышел к нему после кризиса, а чтобы он имел возможность развиваться. Потому что все кризисы рано или поздно заканчиваются…

- В регионах постепенно открываются торговые центры. Каким будет восстановление  этой отрасли?

- Однозначно медленным.Некоторые арендаторы не выдержат этого кризиса и не откроются после месяцев простоя. В торговых центрах образуются пустые помещения, уйдет полгода-год на поиск клиента, который готов занять эту площадь или инвестировать в реконструкцию под свой бренд.

Вместе с тем торговые центры были и останутся точками притяжения людей разного возраста, разных интересов и разного достатка. Знаете, какая проходимость в год по всей стране в торговых центрах? Более  четырех миллиардов человек! Плюс ко всему это источник крупных налоговых поступлений в бюджет — более 100 млрд руб. в год. Не скидываем со счетов и такой момент как стимулирование развития инфраструктуры окрестной территории. Думаю, что старожилы Набережных Челнов помнят, какой была территория популярного в регионе Автозаводского рынка, ставшего основой холдинговой компании «Тулпар». Теперь это целый благоустроенный «микрорайон» с удобными подъездными путями, парковками, местами отдыха, фонтаном и даже памятником первым предпринимателям-челнокам. А культурные мероприятия, которые проводит управляющая компания, начиная от показов мод до зрелищных фестивалей, привлекают огромное число благодарных зрителей.

И если возвращаться к реалиям сегодняшнего нелегкого дня, я бы подчеркнул, что сейчас именно  торговые центры являются одной из самых подготовленных сфер к возобновлению деятельности с соблюдением противоэпидемических норм. Большие торговые пространства способствуют рассредоточению покупателей, позволяют более эффективно использовать технологии контроля. Они безопаснее, в конце концов.  

И выражу надежду всех коллег по бизнесу, что при поддержке властей нам удастся сохранить бизнес, не потерять рабочие места, помочь партнерам снова встать на ноги в изменившихся условиях.

Гамира ГАДЕЛЬШИНА, «РТ»

https://www.instagram.com/p/CAa6QOYlKMc/?utm_source=ig_web_button_share_sheet

http://rt-online.ru/krizisy-rano-ili-pozdno-zakanchivayutsya/#comment-25474